税理士・不動産鑑定士の説田です。

今週も税理士法人BLUEのホームページにご訪問くださいましてありがとうございます。

確定申告もいよいよ折り返し地点。日々の残業・激務、スタッフの皆様には本当に感謝

の一言であります。

今週は実務では頻繁に登場しつつも、土地の評価で一番難しいと感じている「雑種地」

の評価について触れて行きます。

地目は、土地の表示に関する登記の登記事項で、法務省令で定められた土地の用途に即

して指定されますが、雑種地は、田、畑、宅地、山林、原野など法務省令で特定された

他の22種類の用途【田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、

牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安

林、公衆用道路、公園】のいずれにも該当しない土地を言います。

所謂“その他の土地”であり、鑑定評価においても値付けに頭を悩ますやっかいな存在

（特に市街化調整区域内においては）となっております。

（雑種地の評価）

雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。

ただし、その雑種地の固定資産税評価額に、状況の類似する地域ごとに、その地域にある雑種地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある雑種地の価額は、その雑種地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

（昭41直資3－19・平3課評2－4外改正）

だいぶ曖昧な定義ですね。けれども市街化調整区域の雑種地については更に具体的な提示がなされております。

タックスアンサー（よくある税の質問）

No.4628 市街化調整区域内の雑種地の評価

[令和4年4月1日現在法令等]

雑種地（ゴルフ場用地、遊園地等用地、鉄軌道用地等を除きます。）の価額は、原則として、その雑種地の現況に応じ、その雑種地と状況が類似する付近の土地について評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価します。

ところで、市街化調整区域に存する雑種地を評価する場合に、状況が類似する土地（地目）の判定をするときには、その雑種地の周囲の状況に応じて、下表により判定することになります。

また、付近の宅地の価額を基として評価する場合（宅地比準）における法的規制等（開発行為の可否、建築制限、位置等）に係るしんしゃく割合（減価率）は、「市街化の影響度」と「雑種地の利用状況」によって個別に判定することになりますが、下表のしんしゃく割合によっても差し支えありません。

（注1）　農地等の価額を基として評価する場合で、その雑種地が資材置場、駐車場等として利用されているときは、その土地の価額は、原則として、財産評価基本通達24-5（農業用施設用地の評価）に準じて、農地等の価額に造成費相当額を加算した価額により評価します

（ただし、その価額は宅地の価額を基として評価した価額を上回らないことに留意してください。）。

（注2）　③の地域は、線引き後に沿道サービス施設が建設される可能性のある土地（都市計画法第34条第9号、第43条第2項）や、線引き後に日常生活に必要な物品の小売業等の店舗として開発または建築される可能性のある土地（都市計画法第34条第1号、第43条第2項）の存する地域をいいます。

（注3）　都市計画法第34条第11号に規定する区域内については、上記の表によらず、個別に判定します。

しんしゃく割合の判断や農地比準なのか宅地比準なのかも迷う処でありますが、現地に赴き、不動産業者さんや役所ヒアリング、住宅地図やGoogleマップの睨めっこをして、実際の「時価」とのバランスで税理士が判断することとなりますね。

来週も引き続きよろしくお願いします。