税理士・不動産鑑定士の説田です。

今週も税理士法人BLUEのホームページにご訪問くださいましてありがとうございます。

確定申告お疲れ様でした。スタッフの皆様、関係者には本当に感謝の一言であります。

今週は実務ではたまに登場する土地の評価について触れて行きます。

（土地の上に存する権利が競合する場合の雑種地の評価）

土地の上に存する権利が競合する場合の雑種地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

（平3課評2－4外追加）

（1） 賃借権又は地上権及び区分地上権の目的となっている雑種地の価額

（2） 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額

（3） 賃借権又は地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額

（賃借権の評価）

雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価する。ただし、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価することができるものとする。

（平3課評2－4外改正）

（1） 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権（例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。）の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫に規定する割合（以下「法定地上権割合」という。）又はその賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じて計算した金額によって評価する。

（2）　(1)に掲げる賃借権以外の賃借権の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額によって評価する。

（区分地上権の評価）

雑種地に係る区分地上権の価額は、27－4≪区分地上権の評価≫の定めを準用して評価する。

（平3課評2－4外追加、平6課評2－2外改正）

（区分地上権に準ずる地役権の評価）

雑種地に係る区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の自用地としての価額を基とし、前述の≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めを準用して評価する。

（平3課評2－4外追加、平6課評2－2外改正）

（土地の上に存する権利が競合する場合の賃借権又は地上権の評価）

土地の上に存する権利が競合する場合の賃借権又は地上権の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

（平3課評2－4外追加）

（1） 賃借権又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の賃借権又は地上権の価額

（2） 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に賃借権又は地上権が設定されている場合の賃借権又は地上権の価額

これらの権利が発生する土地の評価は、地目に関わらず基本的な考え方は同じかと思いますが、権利者が公共団体等で、主として市街化調整区域内の土地単価が低い処に多く見られる気がします。

色々考慮して評価をしても数万円しか権利が発生せず、苦労の割には評価・税額共あまり下がらない事もありますが、しっかり理解した上で土地の評価に取り組んでる姿勢はアピール出来るのではないかと思いますし、少しでも税額が下がれば依頼者の利益に直接繋がりますので、登記事項の確認、契約書の有無、ヒアリング等は欠かせません。

来週も引き続きよろしくお願いします。