税理士・不動産鑑定士の説田です。

今週も税理士法人BLUEのホームページにご訪問くださいましてありがとうございます。

確定申告も残す処後一日。連日の業務、スタッフの皆様には本当に感謝の一言でありま

す。

今週は実務では頻繁に登場するケースの土地の評価について触れて行きます。

（貸し付けられている雑種地の評価）

賃借権、地上権等の目的となっている雑種地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

（昭41直資3－19・平3課評2－4外・平6課評2－2外改正）

（1） 賃借権の目的となっている雑種地の価額は、原則として、前述の≪雑種地の評価≫から≪鉄軌道用地の評価≫までの定めにより評価した雑種地の価額（以下この節において「自用地としての価額」という。）から、後述の≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。

　 ただし、その賃借権の価額が、次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価する。

イ　地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権（例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。）

　 その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額

（イ）　残存期間が5年以下のもの　100分の5

（ロ）　残存期間が5年を超え10年以下のもの　100分の10

（ハ）　残存期間が10年を超え15年以下のもの　100分の15

（ニ）　残存期間が15年を超えるもの　100分の20

ロ　イに該当する賃借権以外の賃借権

その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額

（2） 地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。

（3） 区分地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から後述の≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

（4） 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から後述の≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

（注）　上記(1)又は(2)において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして≪雑種地の評価≫の定めにより評価した価額から、その価額を基として≪賃借権の評価≫の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。

特に市街化調整区域内の雑種地は、資材置き場・駐車場等、建物の建築を伴わない用途で賃貸に供される事が多く、その利用形態・契約内容によってはこの様な評価を行う必要が出て参ります。必ず現地調査と依頼者からのヒアリング、契約内容の確認が求められます。

来週も引き続きよろしくお願いします。