税理士・不動産鑑定士の説田です。

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事務所に設置されている日めくりカレンダーがかなり薄くなって来ました。いよいよ年末が近づいて参りました。繁忙期頑張って参りたいと思います。

今回は貸し付けられている農地と土地の上に存する権利が競合する場合の農地の評価について触れて参ります。

（貸し付けられている農地の評価）

耕作権、永小作権等の目的となっている農地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

（昭41直資3－19・昭45直資3－13・平3課評2－4外・平16課評2－7外・平29課評2－46外改正）

（1） 耕作権の目的となっている農地の価額は、前述の((純農地の評価))から((市街地農地の評価))までの定めにより評価したその農地の価額（以下この節において「自用地としての価額」という。）から、次回の((耕作権の評価))の定めにより評価した耕作権の価額を控除した金額によって評価する。

（2） 永小作権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、相続税法第23条((地上権及び永小作権の評価))又は地価税法第24条((地上権及び永小作権の評価))の規定により評価した永小作権の価額を控除した金額によって評価する。

（3） 区分地上権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、43－2((区分地上権の評価))の定めにより評価した区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

（4） 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、43－3((区分地上権に準ずる地役権の評価))の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

（土地の上に存する権利が競合する場合の農地の評価）

土地の上に存する権利が競合する場合の農地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。（平3課評2－4外追加）

（1） 耕作権又は永小作権及び区分地上権の目的となっている農地の価額

（2） 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の価額

（3） 耕作権又は永小作権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の価額

※43-2～43-4(2)については今後記載させて頂きます。

農地の場合、“貸し付けられている”と言うのは正式に農業委員会に届出・許可を受けている行為の場合で、近所の方に“一反歩2俵のお米”を受け取る口約束で耕作を依頼している様な所謂「ヤミ小作」は対象となりません。従って評価の際は依頼者へのヒアリングと農地台帳のチェック、農業委員会への調査が必須となります。

実際に農地に権利が設定されているケースは、高圧電線下の土地や導水事業での地下水路が設置されている土地等に散見されます。大半は登記がされておりますので全部事項証明書をチェックすれば確認出来ます。まれに契約書のみで登記がされていないケースもありますので依頼者へのヒアリングや銀行通帳の入金の内容をお聞きする形で把握することが評価の際求められます。

農地の評価も奥深いです。

次週も宜しくお願いします。