税理士・不動産鑑定士の説田です。

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今年も後４ヶ月。年末に向けて当初の目標を達成すべく頑張って参ります。

今回は「貸家建付地の評価」「区分地上権等の目的となっている貸家建付地の評価」について触れてみたいと思います。

（貸家建付地の評価）

貸家（後述の≪借家権の評価≫に定める借家権の目的となっている家屋をいう。以下同じ。）の敷地の用に供されている宅地（以下「貸家建付地」という。）の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。

（平3課評2-4外・平11課評2-12外改正）

　この算式における「借地権割合」及び「賃貸割合」 は、それぞれ次による。

（1）「借地権割合」は、後述の≪借地権の評価≫の定めによるその宅地に係る借地権割合（同項のただし書に定める地域にある宅地については100分の20とする。次項において同じ。）による。

（2）「賃貸割合」は、その貸家に係る各独立部分（構造上区分された数個の部分の各部分をいう。以下同じ。）がある場合に、その各独立部分の賃貸の状況に基づいて、次の算式により計算した割合による。

(注)

1　上記算式の「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層（天井及び床）等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいう。したがって、例えば、ふすま、障子又はベニヤ板等の堅固でないものによって仕切られている部分及び階層で区分されていても、独立した出入口を有しない部分は「各独立部分」には該当しない。

　なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、共同で使用すべき廊下、階段、エレベーター等の共用部分のみを通って外部と出入りすることができる構造となっているものは、上記の「独立した出入口を有するもの」に該当する。

2　上記算式の「賃貸されている各独立部分」には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない。

※「賃貸割合」は“アパート”は相続開始日の入居状況、空き室であっても既にリフォーム・クリーニング等が完了し直ぐさま賃貸に供する事が可能か否か、募集の状況、その後の入居の状況により判断する。これに対して“貸家・家作”は相続開始日の入居状況のみで判断するので留意が必要である。

（区分地上権等の目的となっている貸家建付地の評価）

区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている貸家建付地の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。

（平3課評2-4外追加、平11課評2-12外改正）

次週も宜しくお願いします。